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关于我县房地产市场情况的调研报告

作者:歙县人大办公室     发布时间:2017-09-08 09:07:15     信息来源: 歙县人大     浏览次数:3376
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根据县人大常委会2017年工作要点要求,常委会组成调研组,副主任王逸任组长,对我县的房地产情况进行了一次专题调研,现将调研情况汇报如下:

一、总体情况

近年来,我县房地产业蓬勃发展,注册房地产开发企业66家,投资开发房地产项目91个,商品房成交总量400万平方米。随着县域经济的快速发展和城镇化进程的不断加快,房地产业对我县财政收入起着支柱作用,也是我县拉动投资和消费增长的重要力量。

促进了城市建设。房地产开发充当着城市建设主力军的角色,房地产业的良好发展加快了城镇化的步伐,到2016年,我县城镇化率达到了46.5个百分点,城区西进东扩框架形成,古城得以保护和有效利用,城市基础设施大为改善,城市面貌发生了显著变化。

改善了居住环境。房地产业的发展,改善了居民的居住条件,改变了城区居民的居住理念,提高了人们的生活品质。住宅的功能质量、配套设施水平也逐步完善,改变了以往散、小、乱的状况,住宅小区逐步呈现出规模化、精品化的发展趋势,城市形象逐渐亮丽起来、完美起来。

拉动了县域经济。县国土局统计,从2003年至2016年,我县商住用地出让7280亩,在这些土地上的项目建设投资及土地出让金收入,是拉动我县经济发展的主力。县财政局统计了近五年的房地产业税收入库数120176万元,占总税收入库数498270.7万元的24.12%,加上工程建设的各项税收,占税收总收入的30%左右,2015年前我县涉及房地产的各项税收是财政收入的支柱税源。

我县房地产业和全国一样,受经济下行影响,回落一段时间,今年上半年开始回升,据县房管中心商品房销售系统数据显示,1-6月,销售商品房2122套,销售面积23.28万平方米,销售收入10.15亿元。住宅均价为4268/㎡。房地产市场经过近五年的蛰伏后出现了量价齐升的情况,城区目前普通住宅最高价突破5700元,高档住宅突破8000元。土地一级市场挂牌出让了三宗商住用地近200亩,合同价1.8亿元。

二、存在问题

1.结构性库存情况严重。最近几年我县房地产市场的年销售量基本稳定在30万平方米左右,住宅与非住宅的销售比例为8:2左右。20176月底库存总面积54.21万平方米,其中住宅24.22万平方米,非住宅29.99万平方米。我县住宅的去库存周期不足一年,非住宅的去库存周期在四年左右。由此可见,我县的库存情况出现明显分化,住宅销售刚需旺盛,非住宅去库存周期长。

2.开发企业实力弱,楼盘规模小相比市里及其他区县,在我县开发的房地产企业没有一家是一级资质的大型开发企业,存在着房地产开发企业小而多,资本实力弱,专业管理水平低,抗风险能力差等情况。所开发的小区规模小,小区容积率、建筑密度偏大,开放型小区偏多,商业性用房多。部分敞开式小区管理松散,居住舒适度低,给小区治安和物业管理带来很大难度。周边的规划建设不够完善,小区周边集贸市场、医疗点、幼儿及小学校园、公共停车场、购物超市及文体活动场所等方便居民生活的公共配套设施规划建设不够完善。

3.开发项目纠纷多,群访事件时有发生。最近几年,我县房地产市场波动较大,部分楼盘因商住配比、地理位置、周边环境及自身管理等原因出现了房屋滞销,资金链运转不畅,导致楼盘出现各类问题,损害了购房业主的合法权益。

4.物业行业发展跟不上业主需要。我县房地产业发展较快,但目前物业管理难以跟上,现有物业管理公司30多家,普遍存在小和弱的问题,小区管理水平不高,物业管理费收不上来,恶性循环。

三、几点建议

1.以市场为导向把握供地节奏,合理规划开发较高品味的房地产。考虑到我县目前非住宅商品房库存量大的事实,应合理考虑商住配比,在土委会及规委会进行土地出让条件设计时,商住比例控制在0.5:9.5以内,多建设纯住宅小区。尽量少建小区外围店面,综合考虑按1万到2万人建设社区商业(邻里中心),形成辐射半径为500-800米的社区商业模式。在规划评审中着重对小区车位配比、小区道路循环畅通、车辆充电设施、技防和消防标准等小区配套按适度超前原则进行严格把关。

在供地前,做好公共资源网点的配置规划。综合考虑教育(幼儿园、小学)、医疗(社区医院)、交通(道路及公交)、便民商业设施(菜市场或蔬菜超市、银行网点等)、公共停车场、健身娱乐设施等配套的布局和分期建设。改变以往由开发企业代建的模式,由政府提供大配套后,再划定地块进行供地,成熟一片,出让一片。鉴于当前我县现房紧缺的状况,应抓紧规划出让一批成熟地块。

2.合理设置开发企业的准入门槛。房地产开发项目从拿地到楼盘结束周期较长,房地产市场变化也较大,没有一定经验和实力的企业难以承受市场变化带来的压力,导致问题楼盘的出现,损毁了政府形象,损害了群众利益,我们要吸取教训,控制开发企业的准入门槛。一是必须严格审查开发商是否有资金实力,有无固定优秀的管理、策划团队和营销班子。二是要特别审查开发商以往的开发业绩,对开发品位较低、开发过程中问题不断的企业要拒之门外。

3.相关部门紧密配合,共同管理好小区开发。应做到分期验收,降低风险,房地产开发项目含主体工程和配套工程,共有18项工程需要政府各部门进行验收。房地产开发企业在项目建设中,通常会进行分期建设。在建设过程中,房地产市场受政策和市场的影响,会出现各种变化。为防止后期的各种变化影响到前期工程,建议各验收部门分期验收(目前只有部分工程实行分期验收),提前介入,在各自验收的工程范围进行把关。这样,即使出现问题也只是某一期的问题,而不是整个项目的工程出问题,影响面小,风险度低,处置起来相对容易。

4.妥善解决好现有的问题楼盘后续工作。部分楼盘已经出现的问题,建议政府根据每个项目情况不同,进行分类帮扶。对于已建成的项目,协助解决后续验收和办证等问题;分期建设还有空余土地的项目,通过引进资本进行重组,迎合市场调整规划;确属资金链断裂,楼盘全部抵押和查封,资不抵债的,通过法院进行破产处置。

5.理顺物业服务各方职责。物业公司与小区业主是一种合同关系,国务院今年出台新规,取消了二级以下物业公司资质的审批,这样物业公司的成立就没有门槛,管理没有抓手。因此,需要从合同甲方(即小区业主)的监督来约束物业公司。一是政府要尽快出台加强住宅小区物业管理的相关规定,尽快实现市政府要求的乡镇人民政府属地管理和“四位一体”(基层党组织、社区、业委会、物业公司)管理模式。二是相关职能部门执法进小区,制止各类违章现象。三是引导小区业主树立主人翁意识,通过业主委员会,用合同约束物业公司,监督物业公司的服务内容。党员干部带头缴纳物业管理费,形成小区环境的良性发展。